От официальных параметров земельного участка зависит то, как его можно использовать и что на нём строить. Разбираемся, что такое категория земли и каким может быть назначение участка. Все правила использования участка определяются двумя его характеристиками: видом разрешённого использования (ВРИ) и категорией земель, к которым участок относится. ВРИ — вид разрешённого использования участка. Именно ВРИ сообщает, что можно построить и как использовать участок. Перечень видов разрешённого использования закреплён в Классификаторе Росреестра. Узнать ВРИ участка можно в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), запросив её в офисе МФЦ или портале госуслуг. ВРИ участка при необходимости можно изменить, хотя это допускается не во всех случаях. Кроме видов разрешённого использования, у земельных участков есть категории — по целевому назначению. Категория земли — более широкое понятие, чем ВРИ, и часто более масштабная территория, поэтому на земле одной категории могут быть участки с разными ВРИ. Сведения о категории земли также содержатся в выписке ЕГРН. Категории земель практически не меняются, это очень сложная и дорогая процедура, гораздо проще подобрать участок в более подходящем месте.

«Любой земельный участок имеет свои права и обязанности. Собственник должен принимать во внимание эти ограничения, чтобы не столкнуться с проблемами в дальнейшем. Так, например, не на любом участке можно построить жилой дом и прописаться в нём. И не каждый участок годится для разведения домашних животных».

Татьяна Ананьева

юрист, руководитель отдела продаж загородной недвижимости компании МИЭЛЬ

Есть несколько основных ВРИ, на которых можно строить жилые дома.

ИЖС — индивидуальное жилищное строительство

Участки ИЖС всегда расположены в границах населённых пунктов. Содержанием дорог и инфраструктуры занимается государство. Никаких дополнительных платежей, кроме оплаты ЖКУ, не предусмотрено, хотя бывают исключения: например, если участок входит в состав коттеджного посёлка или находится в СНТ. На таком участке можно построить капитальный жилой дом и присвоить ему адрес. В данном случае «жилой» — юридический термин. В таком доме можно оформить постоянную регистрацию. Вот требования к жилому дому на участке ИЖС:

не более трёх надземных этажей и не выше 20 м;
не разделён на отдельные квартиры;
пригоден для проживания зимой — есть канализация и отопление;
при площади менее 500 кв. м не надо получать разрешение на строительство, достаточно подачи уведомления.

Кроме жилого дома, на таком участке можно построить гараж или сарай, а также выращивать сельскохозяйственные культуры, но не заниматься разведением скота.

ЛПХ — личное подсобное хозяйство

ЛПХ бывает двух видов:

На полевых участках — здесь можно заниматься сельским хозяйством, выращивать овощи, держать скот и построить для этого хлев, сарай или бытовку. Но жилые дома строить на таких участках нельзя.
На приусадебном участке (в населённом пункте) — здесь тоже можно разбить огород, завести скотину и построить для этого подсобные помещения. Но ещё здесь можно построить жилой дом.

Перед началом строительства нужно согласовать его с местной администрацией посредством уведомления. В зависимости от правил землепользования и застройки, ЛПХ на приусадебном участке иногда можно перевести в ИЖС.

СНТ, ДНП, ДНТ — сельскохозяйственное использование

На участках, предназначенных для сельскохозяйственного использования, создаются СНТ, ДНП или ДНТ и другие, менее распространённые формы товариществ. СНТ — садоводческое некоммерческое товарищество. Это объединение дачников под руководством председателя. Основная цель — для выращивания сада и огорода. Инфраструктура — дороги, фонари, столбы, места общего пользования — принадлежит членам СНТ. ДНП или ДНТ — дачное некоммерческое партнёрство или товарищество. Это тоже объединение дачников под руководством председателя, но в данном случае главная цель — отдых. При желании можно организовать огород или сад. Инфраструктура принадлежит юрлицу, которое создаётся специально для управления ДНП или ДНТ. В обоих случаях собственники участков платят членские взносы, их размер зависит от размера участка. Можно возвести хозяйственные постройки и домики для отдыха.

Категории земель

Категории земель закреплены в ст. 7 Земельного кодекса РФ и определяют цели использования площадей:

земли сельскохозяйственного назначения;
земли населённых пунктов;
земли промышленности;
земли особо охраняемых территорий и объектов;
земли лесного фонда;
земли водного фонда;
земли запаса.

Жилые дома можно строить на землях населённых пунктов и сельскохозяйственного назначения. Земли населённых пунктов изначально и предусмотрены для строительства жилья и развития инфраструктуры для его обитателей. Здесь хорошее транспортное сообщение, есть социальная и коммерческая инфраструктура. Земли сельскохозяйственного назначения тоже подходят для постоянного проживания, хотя в данном случае основной упор делается на развитие сельского хозяйства. Социальная инфраструктура и дороги здесь, безусловно, тоже есть, но меньше, чем в населённых пунктах. На землях промышленности строительство жилья не предусмотрено, но если ВРИ участка позволяет, то бывают исключения — например, общежития для сотрудников. Земли лесного фонда позволяют строить некапитальные строения для рекреационных целей: лёгкие домики без фундамента, хозяйственные постройки — всё это актуально для создания баз отдыха. Схожий подход и к землям особо охраняемых территорий и объектов, хотя жилое строительство всё-таки возможно, но с разрешения местных властей и с соблюдением ограничений. Земли водного фонда в контексте строительства жилья — это чаще всего набережные и прибрежные территории. Если ВРИ позволяет, то здесь можно строить жильё, но список требований и ограничений очень большой: он включает в себя не только организацию особых очистных устройств, но и свободный проход всех желающих к воде. Земли запаса — государственный земельный резерв. Здесь нет ВРИ, и такие земли не должны использоваться до тех пор, пока не потребуются государству, в этом случае их переводят в другую категорию.

Главное

Выбирая место для строительства дачи, внимательно изучайте документы на участки, прежде всего в части категории земли и вида разрешённого использования. Подходящие категории — земли населённых пунктов и земли сельскохозяйственного назначения. Подходящие виды — ИЖС, ЛПХ, сельскохозяйственное использование. Приступая к строительству, проверьте допустимые характеристики сооружения.

«Если построить дом на участке, который для этого не предназначен, то нарушителя ждут как минимум штраф и предписание исправить ситуацию. Например, если построить на участке ИЖС четырёхэтажный дом, собственнику придётся демонтировать верхний этаж и выплачивать штраф. Размер штрафа регулируется ст. 8.8 КоАП и зависит от кадастровой стоимости участка», — предупреждает Татьяна Ананьева.

Если построить дом там, где его вообще нельзя строить — к примеру, на землях лесного фонда, — его придётся снести. Какой участок считается заброшенным и как избежать его изъятия государством Подобрали для вас похожие по теме видео на Rutube: