Как не стать жертвой мошенников при покупке дачи: консультация юриста

Приобретение загородного дома — это важный и ответственный шаг, который требует внимательного подхода. Рынок недвижимости полон различных схем мошенничества, и покупка может обернуться неприятными сюрпризами.

Покупка дачи на вторичном рынке — всегда риск, говорит эксперт по безопасности сделок с недвижимостью Сергей Вишняков. Существуют десятки способов обмануть доверчивого покупателя. Запомните признаки основных мошеннических схем и сохраните инструкцию от специалиста, чтобы не остаться и без денег, и без жилья.

Слишком низкая стоимость

Ситуация. Каждый хочет сэкономить, поэтому предложения по цене ниже рыночной выглядят очень заманчиво. Мошенники об этом знают и постоянно публикуют привлекательные объявления. Например, в печально известной истории пятикомнатная квартира Ларисы Долиной продавалась за 112 млн рублей, хотя в действительности её стоимость должна быть примерно вдвое выше.

В чём подвох. Тут несколько вариантов.

1. Вы купите дачу, Росреестр зарегистрирует переход права собственности, продавец получит деньги. Спустя какое-то время он (или даже не он) через суд оспорит сделку, потому что:

• Плохо себя чувствовал в день сделки, и это подтверждает справка от врача.
• Состоит на учёте в психоневрологическом или наркодиспансере и не осознавал своих действий.
• Стал банкротом, а по закону суд может отменить все сомнительные сделки, которые произошли в течение трёх лет до получения этого статуса.
• Неожиданно нашлись наследники, чьи интересы были нарушены из-за продажи дачи.
• Дачу вам продал женатый собственник, но он не получил нотариально заверенное согласие жены, а она как раз против сделки.
• При покупке или строительстве дома продавец использовал материнский капитал, но «забыл» выделить доли детям. Дети достигли совершеннолетия и пришли требовать свою долю у вас. Или прокуратура решила защитить права несовершеннолетних.

Скорее всего, суд постановит вернуть вам деньги, но не факт, что они ещё есть у продавца, особенно если он банкрот. Более того, вернуть он вам должен только ту сумму, которая была указана в договоре. Это проблема, если вы решили помочь продавцу избежать налогов и занизить реальную сумму сделки.

2. Вы купите дачу, вложитесь в качественный ремонт, продавец по указанным выше причинам отсудит дачу обратно и даже вернёт деньги за сделку. Но сделанный вами ремонт компенсировать не сможет, потому что такой суммы у него нет.

3. Вы не сможете купить дачу, потому что в реальности вам никто не собирается её продавать. Но ваши данные утекут в базы лидогенераторов, и в ближайшие месяцы, а то и годы вам будут названивать все подряд по 30 раз в час, чтобы продать хоть что-нибудь.

4. Вы не сможете купить конкретно эту дачу, и снова по той же причине: вам никто не собирался её продавать. Когда вы позвоните по объявлению, вам скажут, что этот объект уже продан, но есть очень похожий. В действительности он окажется гораздо хуже и, возможно, дороже. Зря потратите время.

Вывод: заниженная цена — всегда маркер обмана. Узнать реальную цену на объект можно с помощью риелтора или классифайда — специализированного сайта с объявлениями о продаже недвижимости. Обращайте внимание, сколько стоят похожие объекты в этом районе, и читайте аналитику, чтобы быть в курсе.

Вас торопят

Ситуация. Дача продаётся срочно, решить нужно в течение сегодняшнего дня, или у продавца уже есть «реальные покупатели», но он готов продать дом вам, потому что вы ему понравились.

В чём подвох. У большинства россиян сделки с недвижимостью проходят буквально пару раз в жизни. Нервы на пределе, а опыта мало. В результате эмоции берут верх, и в спешке, чтобы не упустить прекрасный вариант, покупатель не успевает качественно проверить все документы и историю продавца и объекта.

Да, покупая недвижимость, проверять надо не только объект, но и продавца:

• Является ли он собственником. Возможно, он так и не оформил свою дачу в собственность, а значит, не может ей распоряжаться.
• Единственный ли он собственник и может ли единолично принимать решение о продаже.
• Имеет ли он право на сделку — актуально при сделке по доверенности. Далеко не все доверенности позволяют продавать недвижимость, и далеко не все доверенности подлинные (их надо проверять в соответствующем реестре).
• Нет ли у продавца огромных долгов — это может указывать на потенциальное банкротство.
• Нет ли признаков того, что продавец не соображает, что он делает, или находится на учёте в психоневрологическом или наркологическом диспансере.
• Не поддельный (или просроченный) ли у него паспорт — проверить можно через портал госуслуг.

Бывают и проблемы с самой дачей. Например, когда дом построен с нарушением технологии или у него разваливается фундамент. Может оказаться, что он находится на участке, непригодном для строительства такого здания, или есть ограничения на строительство на участке.

Вывод: чтобы выяснить все эти тонкости, нужно много времени, а вам его не дают. Поэтому не торопитесь и скрупулёзно проверяйте все документы и само здание.

Это не первая сделка с данной дачей за последние годы

Ситуация. Выписка из ЕГРН сообщает, что в последние пару лет дача уже неоднократно покупалась и продавалась. Продавец пожимает плечами и говорит: «Дело житейское».

В чём подвох. Фабула могла бы быть такой. Год назад мошенники подделали доверенность или украли электронную цифровую подпись собственника и продали дачу без его ведома. Покупателем выступил сообщник, но законов он никаких не нарушал: честно оплатил сделку, подписал договор и вступил в права собственности. Спустя несколько месяцев он продал дачу другому сообщнику, и тоже на законных основаниях. Обманутый владелец весь этот год даже не знал, что больше не является собственником, он выяснит это позже и, разумеется, пойдёт в суд.

Вывод: если в последнее время было несколько переходов права собственности, либо сразу откажитесь от такой сделки, либо будьте особенно внимательны и проверяйте всё досконально.

Недокомплект документов

Ситуация. Вам предлагают купить дачу по садовой книжке, потому что дом давно так используется и других хозяев у него никогда не было.

В чём подвох. Садовая книжка не является документом — основанием права собственности.

В этой ситуации есть два варианта:

• Дачу продаёт тот самый сотрудник госучреждения, который получил участок и построил дом. Он ещё может оформить его в собственность и выйти на сделку, хотя тут возникают риски сделок с пожилыми людьми: у них могут быть проблемы со здоровьем и последующие попытки оспорить переход права собственности.
• Дачу продаёт наследник, точнее, он считает себя наследником, но, так как наследодатель вовремя не приватизировал дачу, в действительности наследником не является, а значит, сделка невозможна.

Описанная ситуация с садовой книжкой — лишь одна из немногих, причём не факт, что это чистое мошенничество. Возможно, продавец действительно мог бы быть собственником, но не оформил документы. В этом случае вы просто потратите даром время: Росреестр не зарегистрирует сделку, и все её участники откатятся на исходные позиции.

Вторая ситуация. Дача оформлена в собственность давно, до 1998 года, когда началось ведение ЕГРН. Документы вроде бы есть, но, так как записи в ЕГРН нет, существует риск, что продавец не собственник, а просто показывает вам старые документы.

Третья ситуация. Продавец мнимый. В действительности это мошенник, который «договорится» за деньги быстро всё оформить. Деньги вы дадите, но больше ни их, ни продавца не увидите.

Вывод: выходить на сделку можно только в том случае, если у продавца есть оригиналы документов-оснований (по которым продавец владеет дачей: свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи и пр.) и правоподтверждающих документов (свежая, не старше одного месяца, выписка из ЕГРН).

Странности при просмотре

Ситуация. Вас встретили на станции и с шутками-прибаутками привели смотреть дом. На дорогу вы не обратили внимания из-за увлекательного разговора с продавцом. Дом вам понравился, вы его купили, но позже оказалось, что смотрели и покупали вы разные объекты.

В чём подвох. Вас заболтали и показали не тот дом, который вы впоследствии купили. Получается, вы думали, что покупаете красивый коттедж, но в подписанном договоре купли-продажи оказалось совершенно иное строение.

Для большей убедительности мошенники могут даже повесить табличку с адресом на дом — вы посмотрите, и вам покажется, что всё в порядке. После сделки выяснится, что вам показали особняк, а по документам продали неликвидную хибару. Но вы добровольно подписали договор, перечислили деньги, и отыграть назад будет очень сложно.

Вывод: перед тем как ехать на просмотр, найдите интересующий вас объект через сервис онлайн-панорамы улиц — убедитесь, что дом по данному адресу действительно выглядит именно так, как в объявлении. На просмотре не позволяйте отвлекать себя, обращайте внимание на адресные таблички на соседних домах: по порядку ли идут номера, нет ли ошибок в последовательности (например, после соседнего 5-го дома сразу идёт ваш 12-й). Несовпадение планировки и площади тоже должно насторожить.

Главное

Запомните правила покупки дачи, чтобы не стать жертвами мошенников:

• Цена соответствует рыночной, а размер скидки не превышает 10–15%, и то если есть серьёзные недостатки.
• У вас есть время и возможность проверить все документы на объект, документы собственника и само здание.
• Объект не кочевал от собственника к собственнику в последние несколько лет.
• Продавец готов предоставить оригиналы документов.
• Вы уверены, что покупаете именно тот дом, который смотрели и на который вам предоставили документы.

ИЖС, ЛПХ, СНТ и другие: какими бывают земельные участки и где можно строить дачу