Как купить заброшенный участок
Допустим, вы уже давно подбираете участок под строительство, но из выставленных на продажу вам ничего не нравится. Зато попадаются заросшие варианты, которые даже не продаются, но вполне вам подходят. Как найти собственников, чтобы предложить им сделку, разобрались с экспертом.
Почти треть земельных участков в России заброшены, причём значительное их число находится в хороших локациях. Заброшенным считается участок, на котором нет пригодных для использования построек и который захламлён или зарос сорной травой и кустарником более чем на 50%.
«Государство может изымать такие участки, поэтому собственникам выгоднее их продать, особенно если они не собираются использовать их по назначению и если есть заинтересованное лицо. По данным агентства МИЭЛЬ, только в Подмосковье заброшено около 20 тысяч участков — как в СНТ, так и в секторе ИЖС. Такие участки выглядят очень интересно, поэтому покупателям есть смысл за них побороться».
Татьяна Ананьеваюрист, руководитель отдела продаж загородной недвижимости компании МИЭЛЬ
Откуда берутся заброшенные участки
Основные причины, по которым участки оказываются невостребованными:
- Участок находится в собственности человека, у которого нет денег, желания, сил строить дом и поддерживать землю в надлежащем виде. А может, он получил этот участок по наследству от очень дальнего родственника, но пока даже не знает об этом.
- Участок куплен для заработка при дальнейшей перепродаже, то есть в инвестиционных целях. Инвестор просто ждёт удачного момента, чтобы максимально дорого продать свой объект.
- Участок невозможно использовать так, как нужно владельцу. Такое случается, например, если категория земли или вид её разрешённого использования не позволяют строить дом, хотя на соседнем участке таких ограничений может и не быть.
- Не оформлено право собственности. Так бывает, если служащий госучреждения получил участок ещё при СССР, а с началом приватизации в 1990-х так и не воспользовался этим правом. Дальше возможны варианты:
- Этот человек ещё жив, но уже пожилой, поэтому ему трудно содержать участок в надлежащем виде. Однако приватизировать его он ещё может.
- Человек уже умер, но не оформил право собственности вовремя и не смог завещать участок по наследству. Наследники могут побороться за право собственности в суде.
- Человек умер, но наследников, готовых побороться за право собственности, нет, и участок отошёл государству (муниципалитету) или СНТ.
ИЖС, ЛПХ, СНТ и другие: какими бывают земельные участки и где можно строить дачу
Как искать хозяев заброшенного участка?
Не бывает такого, чтобы участок вообще никому не принадлежал, даже если он выглядит совсем бесхозным. Собственник у него точно есть, просто его надо найти. Им может оказаться частное лицо, государство или, например, СНТ. От того, кто является собственником, зависит и дальнейший план действий.
Поищите информацию об участке в национальной системе пространственных данных (НСПД), которая заменила публичную кадастровую карту.
«Много зависит от того, какой статус имеет заброшенный участок. Находится он на территории СНТ или ДНТ, входит ли в состав деревни и когда вообще он был построен. От этого зависят и дальнейшие действия, но в любом случае начать стоит с самого простого — поисков собственника через соседей по участку», — советует юрист.
Если соседи не смогли помочь, остаётся три основных маршрута:
- Если участок находится в деревне или на землях поселений, идите в муниципалитет. Если там не помогут, обратитесь в Россреестр, чтобы узнать, оформлялось ли право собственности. Помните о двух вещах: во-первых, такое право стали оформлять только в 1990-х, а во-вторых, по закону о защите персональных данных вам не дадут личной информации о собственнике, но вы узнаете, есть ли он вообще.
- Если участок находится на территории товарищества, информация о собственнике должна быть в правлении. Но, возможно, собственник и есть само правление: если человек, получивший участок от государства, не приватизировал его и умер, то участок вернулся на баланс СНТ. Если же в правлении информации нет, запрашивайте её в Росреестре по сценарию из предыдущего пункта.
- Если участок находится на территории товарищества, деревни или посёлка, образованного в 1990-х годах и позже, статус участка не важен. Информацию о собственнике ищите в архивах областной регистрационной палаты или Земельного комитета. Также можно обратиться в Росреестр.
«Альтернативный способ — обратиться в суд с иском к собственнику. Да, к тому самому, которого вы ищете и не можете найти, в том числе из-за закона о защите персональных данных. Если вы подадите в суд, поисками нарушителя будет заниматься само государство, а ему найти собственника гораздо легче. В качестве повода может стать, например, распространение сорняков», — поясняет Татьяна Ананьева.
Когда собственник найдётся, вы тоже узнаете его контакты и сможете предложить ему сделку. И оплату штрафа за сорняки.
Как получить право собственности на заброшенный участок
Есть несколько способов стать собственником участка:
- Купить его. Это самый простой способ, и он касается ситуации, когда участок оформлен в собственность и зарегистрирован, а собственник не прочь его продать. Если собственником является СНТ/ДНТ, также потребуется проведение общего собрания членов товарищества, чтобы те одобрили вашу кандидатуру.
- Оформить по статье Гражданского кодекса о приобретательской давности. Вариант для очень терпеливых. Подходит, если в Росреестре нет информации о собственнике. Ст. 234 ГК РФ позволяет оформить в собственность недвижимость, которой вы пользовались открыто не менее 15 лет. При этом вы оплачивали ЖКУ, ремонтировали дом, содержали участок, но никто против этого не возражал. Окончательное решение примет суд.
- Купить участок через торги. Государство продаёт участки через торги на аукционах (например, Росэлторг или торговая площадка Москвы). К торгам допускаются только те участки, по которым проведено межевание и которые зарегистрированы в Росреестре. Если межевания и регистрации не было, но вы очень хотите купить именно этот участок, можно вызвать кадастрового инженера за свой счёт. Если участок не зарегистрирован в Росреестре, надо это сделать.
«Государство обычно не против избавиться от участка, потому что ему не хватает сотрудников и ресурсов не только для обслуживания таких объектов, но даже для их учёта. Поэтому, если вы найдёте участок и возьмёте на себя все процедуры по его оформлению, администрация района согласится выставить его на торги», — говорит специалист по недвижимости.
В варианте с торгами при ваших предварительных вложениях есть один риск: торговаться с вами, возможно, будут и другие претенденты — те, кто фактически пришёл на всё готовое. В итоге ставки могут превысить даже рыночную цену, а если учесть ваши затраты на приведение участка в порядок, межевание и другие процедуры, сделка окажется невыгодной.
Что ещё нужно учесть при покупке заброшенного участка
За заброшенными участками могут числиться большие долги за содержание, ЖКУ и прочее. В зависимости от ситуации, от вас могут потребовать уплатить эти долги.
Выясните историю выбранного участка, в том числе можно ли на нём строить то, что вы собираетесь строить.
У местной администрации можно узнать планы на территорию: вдруг через участок или сразу за забором планируется строительство шестиполосного шоссе.
Держите в голове рыночную цену участка — помочь в этом могут риелторы и анализ похожих объектов. Велики риски увлечься и переплатить.