Правила перепланировки квартиры: что можно, что нельзя, как действовать
Квартиры вторичного рынка недвижимости редко отвечают современным требованиям эргономики. Но увеличить полезную площадь помещений и сделать жильё более комфортным можно, лишь строго соблюдая установленные законом правила.
Как правильно действовать по закону
Базовый документ, который регулирует все вопросы, касающиеся квартирных перепланировок, — это Жилищный кодекс РФ. Он определяет, что считается переустройством и перепланировкой, разъясняет порядок действий и перечень необходимых документов для проведения перепланировки и признания её законной. Вся информация содержится в статьях 25–29 4-й главы ЖК РФ.
В каждом регионе при этом есть свои нюансы. Исчерпывающая информация размещается на сайтах госорганов, ответственных за согласование перепланировки в регионе. Например, в Москве это Мосжилинспекция, а в Санкт-Петербурге решения принимают межведомственные комиссии при администрациях районов.
Прежде всего следует запросить техническую документацию на квартиру в бюро технической инвентаризации (БТИ) своего региона. Если в квартире не один собственник, а несколько, от всех потребуется согласие на изменения.
Сделать эскиз новой планировки можно самостоятельно или с помощью дизайнера. Но для узаконивания изменений в большинстве регионов потребуется проект перепланировки, выполненный профессионалами. Перечень компаний с соответствующим допуском есть в госоргане, согласовывающем проекты.
После утверждения проекта можно будет начать строительные работы, а по их окончании предстоит оформить новый технический план квартиры, пройти приёмку ответственного органа и внести изменения в ЕГРН. Только так новая планировка признаётся законной.
Дизайнер интерьеров Ифтин Дырхеева объясняет, что самостоятельно согласовать проект и соблюсти все технические нормы будет сложно, и рекомендует поручить работу специализированной компании под ключ. Это ускорит процесс, а стоимость услуги в масштабах ремонта будет не слишком высока.
«Компания проверит все заложенные в проекте данные, запросит чертежи верхнего и нижнего этажей. Возможно, обнаружатся подводные камни, невозможность осуществления задуманного, несоблюдение СНиП и других норм. Бывают, например, расхождения между планом, выданным БТИ, и фактическими характеристиками объекта. Специализированная компания приводит чертежи в порядок и подаёт их в последующие инстанции».
Ифтин Дырхеевадизайнер интерьера
Самовольная перепланировка без согласования с ответственными органами в дальнейшем обернётся большими трудностями и расходами, например при продаже квартиры или оформлении её наследования.
Узаконить перепланировку задним числом в некоторых случаях можно, но придётся оплатить штраф и всё равно сделать проект. А если из-за ваших действий оказались под угрозой несущие конструкции здания или, например, нарушена пожарная безопасность, то согласовать эти изменения не получится и придётся всё вернуть в исходное состояние. И пока вы этого не сделаете, контролирующие органы будут вас штрафовать.
Ремонт в старой квартире: косметический или капитальный
На что не требуется разрешения
Без специальных разрешений можно выполнять отделочные работы, заменять коммуникации и инженерное оборудование (трубы, радиаторы, ванну) на подобное по габаритам. Если вы не нарушаете целостность стен и перегородок, не переносите и не изменяете дверные и оконные проёмы, то это не считается перепланировкой, разрешений и согласований не требуется.
Вопросы могут возникать по некоторым работам, затрагивающим внешний вид фасада здания, например остеклению балконов и лоджий, креплению кондиционера или антенны. Это касается в первую очередь домов, отнесённых к объектам культурного наследия, но может применяться и к другим зданиям. Требования по регионам разнятся, поэтому уточните, нужны ли в вашем городе разрешения на эти действия, а может быть, потребуется согласие остальных собственников дома.
Как рассчитать бюджет на ремонт квартиры и грамотно составить смету
Что разрешается при перепланировке
Утверждённый проект перепланировки позволяет осуществлять различные работы. Например:
- демонтировать стены и перегородки и возводить новые;
- заделывать дверные проёмы и устраивать их в другом месте;
- изменять оконные проёмы и делать новые окна;
- упразднять и создавать дополнительные помещения (санузел, кладовка);
- ликвидировать антресоли либо возводить новые, если их площадь не превышает 40% площади квартиры;
- расширять комнаты за счёт площади вспомогательных помещений;
- в некоторых случаях менять конструкцию полов;
- заменять ванну на душевую кабину;
- ставить газовую плиту вместо электрической и наоборот;
- заменять системы газо- и водоснабжения, вентиляции, отопления.
Что запрещается при перепланировке
Перепланировка должна учитывать состояние здания и допустимую нагрузку на его несущие конструкции. Особенно актуально это для старых домов с деревянными перекрытиями. Запрещается устраивать перепланировку в доме, признанном аварийным.
Есть и другие ограничения. Например, запрещено:
- устраивать комнату или кухню без естественного освещения;
- выносить радиаторы на балкон или лоджию;
- подключать к системе горячего водоснабжения тёплые полы;
- переносить мокрые зоны (ванная, санузел);
- объединять комнату и кухню, если установлена газовая плита;
- прокладывать электропроводку и трубы в панельных швах или плитах перекрытий;
- пристраивать террасы или лоджии на этажах от второго и выше;
- демонтировать технические и вентиляционные короба;
- менять сечение вентканалов.
Основной мотив ограничений: перепланировка не должна негативно влиять на прочность конструкций здания, работу его инженерных систем и внешний вид фасада, а также нарушать санитарно-гигиенические нормы и ставить под угрозу пожарную безопасность.